外地人在厦门如何买房？外地人在厦门买房条件是什么？附厦门购房税费明细表

　　近两年在厦门关注二手房的人越来越多，有不少小伙伴表示：外地人在厦门如何买房？还是不清楚二手房购买流程？不知道买卖二手房到底应该交哪些税？不知道买二手房应该注意什么问题？

　　不打紧，今天厦门便民网为大家整理二手房的相关事宜，超干的干货请收好！

　　有想购买二手房或是新房的人，都可以先看看自己有没有购房资格，需要交纳多少税费，贷款可能可以贷到多少，再进行选房交易哦~

　　购房政策

　　买房之前，首先就要了解购房政策，什么样的人可以在厦门买房？

　　目前厦门执行的买房政策是：针对不同群体实行不同程度上的限购。

　　

　　2016年10月5日起，厦门市进一步从严执行住房限购政策，对行政区域内建筑面积180平方米及以下的商品住房以下住宅实行限制购买政策。

　　对以下三种类型居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积180平方米及以下的商品住房。

　　（一）拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；

　　（二）拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；

　　（三）无法提供购房之日前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。

　　上述商品住房包括新建商品住房和存量住房（二手住房）。交易时间按以下方式认定：购买新建商品住房以提交商品房买卖合同网签时间为准，存量住房（二手住房）买卖以市不动产登记中心业务收件时间为准。

　　本市户籍家庭购房

　　无房：可买两套房

　　有一套住房：可买一套房

　　有两套及以上住房：不可买房

　　本市户籍成年单身（含离异）人士限购一套房

　　如何认定为本市户籍家庭？

　　厦门户家庭是指家庭成员中夫妻双方至少有一人是具有厦门市户籍（包括集体户口），即视为厦门户籍家庭。

　　提示：本人及其配偶、未满18岁的子女合计为一个家庭。年满18岁的子女不计算在内，其具有购房资格时，可看做单身购买房产。

　　非本市户籍家庭

　　无房：可买一套房。须4年内在本市逐月连续缴纳三年以上个税或社保有一套及以上住房：可买180以上住房

　　注：通过赠与方式转让住房后再次购买住房需满3年

　　限售

　　新购买住房的，需取得产权证后满2年方可上市交易。

　　贷款政策

　　

　　商业贷款&LPR

　　厦门目前实行“认房又认贷”的政策，房贷利率按照“基准利率+基点（BP）”的方式计算。

　　根据监管部门的安排，3月1日起，存量房贷定价基准需进行切换，从参考基准利率定价切换为参考LPR定价。存量房贷需要在今年3月1日至8月31日前完成“锚”的切换。

　　这意味着，到8月31日，购房者面临着“重签房贷合同”的大事（不包含公积金贷款，只涉及商业房贷）。

　　以前，房贷利率是由“5年期及以上贷款基准利率×折扣（或者上浮幅度）”构成。而贷款利率在2019年全面改革，“贷款基准利率”被LPR（贷款市场报价利率）所取代。

　　新的贷款利率计算方式为：5年及以上LPR利率+加点。

　　这其中，5年期LPR利率由央行每月20日发布，每月调整一次，以最新的为准，而加点基数由地方确定。

　　关于贷款的首付比例：

　　对于购房人家庭首次贷款购买普通商品住房的，首付款比例不低于30%；

　　对于购房人家庭名下有一笔住房贷款未结清，再申请贷款购买普通商品住房的，首付款比例不低于60%，再申请贷款购买非普通商品住房的，首付款比例不低于70%。

　　注：住房交易时点在2017年3月29日（含3月29日）后的，按照新政策执行。

　　公积金贷款政策

　　为进一步贯彻落实深化“放管服”改革要求，减轻购房职工办理二手房住房公积金贷款负担，精简办事材料，提升住房公积金贷款办理效率，自2020年2月26日起，职工购买二手房申请住房公积金贷款，不再提供抵押物评估报告；所购房屋评估价以我市税务部门的交易计税评估价作为认定依据。

　　厦门公积金现有贷款政策

　　◆【贷款额度】

　　职工家庭首次申请住房公积金贷款的，最高贷款额度为120万元；职工家庭第二次申请住房公积金贷款的，最高贷款额度为100万元。

　　◆【住房公积金贷款实行差别化信贷政策】

　　符合我市商业性个人住房贷款资格，无未结清住房公积金贷款，无两次及以上住房公积金贷款记录的职工家庭，可申请住房公积金贷款。

　　住房公积金贷款首付款比例按照我市同期商业银行个人住房贷款首付款比例标准执行，住房贷款记录包含我市住房公积金贷款记录（含公转商贷款）和人民银行个人征信报告体现的住房贷款记录；我市商业银行个人住房贷款首付款比例标准发生变化时，随之相应调整。

　　职工家庭首次申请住房公积金贷款购房，贷款利率按住房公积金贷款基准利率执行；第二次申请住房公积金贷款购房，贷款利率按住房公积金贷款基准利率的1.1倍执行。

　　厦门公积金贷款条件

　　贷款的核心要求是申请贷款前12个月应足额连续缴存住房公积金，申请贷款时处于缴存状态，且个人信用良好。

　　截至申请贷款时前两年内个人贷款最高逾期期数不超过3期（含）、累计逾期次数不超过6次（含），非借款人原因造成逾期的不计算在内。

　　厦门公积金缴存

　　◆ 公积金缴存基数、缴存比例和月缴存额

　　（一）住房公积金缴存基数

　　1.缴存基数为职工本人上一年度（2018年1月1日至2018年12月31日）月平均工资，且不得高于20958.33元，不得低于1700元。工资总额口径按国家统计局《关于工资总额组成的规定》（国家统计局令〔1990〕第1号）规定执行;

　　2.2019年1月1日（含）后新参加工作的职工，其缴存基数为该职工参加工作第二个月的月工资收入；

　　3.2019年1月1日（含）后新调入的职工，其缴存基数为该职工调入当月的月工资收入，另有规定的从其规定。

　　（二）住房公积金缴存比例

　　1.同一单位中，单位缴存比例和职工缴存比例应保持一致。同一单位只能有一个缴存比例。

　　2.缴存单位可在5%至12%的区间内自主确定缴存比例。单位申请降低缴存比例的，经本单位职工（代表）大会或工会讨论通过，并经市住房公积金中心审核后实施。

　　（三）住房公积金月缴存额

　　1.月缴存额=缴存基数×单位缴存比例+缴存基数×职工缴存比例。

　　2.月缴存额上限为5030元，下限为170元。

　　02公积金缴存基数如何确定？何时调整？

　　正常情况下，个人的公积金缴存基数是按上一年12个月平均税前工资作为基数（满足上下限的情况下），每年7月份调整。如单位不按个人实际工资作为基数，则除外。

　　购房相关税费

　　很多人都知道买房要交首付，但对于买房的其它费用，可能还不太了解，尤其是二手房，除了首付之外，还需要缴纳多种税费，一起来看看到底有哪些吧！

　　1、契税

　　首套房或者二套房，房屋面积≤90平，契税为1％。

　　首套房房屋面积＞90平，契税为1.5％。

　　二套房房屋面积＞90平，契税为2％。

　　注意，二手房的契税，大多数情况下，是按照房屋的评估价来计算的，而非房屋的成交价格。

　　2、增值税及附加税

　　购买二手房，需要缴纳增值税。

　　住宅：满2年的免税；小于2年的按5%征收率全额缴纳；

　　非住宅：不论年限，按照5%征收率差额缴纳；

　　自建房：销售自建自用住房的免税；转让自建不动产的按5%征收率全额缴纳

　　增值税及其附加税计算公式：房屋的计税价÷（1＋5％）×5.6％

　　3、中介费

　　在二手房交易过程中，中介为买方提供了服务，因此要收取一定的服务费。一般为房屋成交价格的1％－3％。注意了，中介费是可以砍价的，具体砍价多少，就要看个人与中介人员的沟通、谈判情况了。

　　4、贷款担保费

　　房贷担保费指银行一般为了规避房贷风险，需要借款人提供专业的担保公司，由他们为你提供担保所支付的费用。暂没有收费标准，几百几千都由中介开。

　　5、个人所得税

　　满五唯一的房子，免征个税。即该房屋为出售人的唯一住房，且不动产证满了五年，则可以免征个税。

　　其他情况：

　　（1）20%税率差额纳税：（转让收入-财产原值、有关税金及合理费用等）*20%；

　　（2）在厦门地区，个人转让二手房屋，如有增值，但不能核实房屋原值的：按不含税收入的1.5%征收

　　6、交易手续费

　　按照房屋的面积来征收，住宅一般为4－6元／平方米。

　　7、印花税

　　住宅免征。

　　非住宅的话，按合同金额或评估计税价值的0.05%缴纳（2019年1月1日-2021年12月31日小规模纳税人减半）

　　8、权证印花税

　　5元／户；权证登记费，住宅80元／套，非住宅550元／套。

　　9、城建及附加税（销方缴纳）（2019年1月1日-2021年12月31日可享50%减免）

　　城市维护建设税：7%（市区）；5%（县城及镇）；1%（其他）

　　教育费附加：3%地方教育附加：2%10、土地增值税（销方缴纳）

　　住宅：自2008年11月1日起暂免征收。

　　非住宅：转让收入全额（不含税）的5%（也可依申请按查账征收方式缴纳）

　　备注：在实际交易过程中，税费大多由买方承担，在市场比较冷淡的时候，也有部分卖方愿意承担税费。

 　　二手房交易过程

　　了解完购房政策、贷款政策、税费之后，我们再来了解下如何进行选房。

　　【选择房源】

　　第一，明确自己购房的目的。买房是为了投资、收租还是自住？还是为了孩子的教育？自住的话就是自己喜欢为主，上班近一些，环境、户型、朝向等各方面都不要有太大问题，基本上就不会后悔。

　　考虑小孩教育，要想一想是要单学区还是双学区，一梯队还是二梯队。小孩天资不错的话可以考虑好的小学，然后靠成绩上好的初中。稳妥一些，可以考虑9年一贯制。如果是投资，就要想怎么找到够“笋“的房子，哪个板块更好，容易出租且租金符合期望。

　　第二，确定首付款和总价预算。结合自己的收入、首付后的储备金，确定放多大杠杆，一般是建议尽量能贷多少贷多少。根据总价确定地段，根据需求细化。

　　第三，确定好板块后确定小区。每个板块，会有次新、老破小，是为了地段不顾房龄及环境，还是坚定次新，要权衡好利弊。

　　第四，确定要买的房源。做好房源定位，再去实地看房，才能有的放矢，不会容易被他人左右，否则看个几套就犯晕了，忘了自己的初衷。一个小区可能只有几套房子在卖，楼层、位置、朝向，必须要有所取舍，没有十全十美的房子。

　　【实地看房】

　　第一中介往往会给你推荐一堆的房源，不要盲目听从去看，应当逐一筛选，排除不在选择范围内的，提高效率。

　　第二，带好看房工具。一天可能看5到10套房，有时要兼顾房东时间，带些吃的补充能量是必要的。带把尺子可以量一量房子层高、面宽，也能让自己看起来专业一点。手机的指南针功能也记得利用上，房屋朝向就很清楚了。

　　第三，安排好看房时间。东户最好在上午看，西户最好在下午看，采光就比较清楚了。比较中意列入备选的房子，最好白天、晚上都去看看，了解小区环境、人员构成。

　　第四，重点想明白、列清楚。要投资找笋盘，就看够100套，认识足够的中介。想砍价就要了解清楚房东背景、卖方动机。要真实居住、改善生活就要多实地走走，对硬件条件、人文条件有个基本认识。

　　【学位政策】

　　厦门的学区房，可以说是最受购房者欢迎的房源了。那么，在选择学区房的时候，又该注意什么呢？

　　购买二手房过程中，一定要做好产权调查，中介目前对于产权调查比较薄弱，更多是来源于卖方的介绍，这就迫使买方一定要在购买房屋前要有足够的了解。特别是在学区方面，能读什么学校、有哪些限制条件等一定要了解清楚，并且协议当中一定要有明确的学区约定和违约赔偿责任。

　　如果对方不愿意加这些条款，很可能这套房屋就有什么猫腻，所以这些学区房的相应条款和违约赔偿责任是一个学区房的试金石。

　　【买房注意事项】

　　一般在进行二手房的交易时候要考虑到的事项都有哪些？

　　1、产权审核

　　在进行二手房交易之前，要先对二手房的产全进行审核，很多人都担心会买到有瑕疵的房子，这是大家为什么都不选择主动交易的主要原因，为了能够避免这种现象的出现，就要先做好产权的审核。一般要查看业主的房产证、购房凭证以及契税发票等，要确保其房产的归属，看是否有其他问题。

　　2、签订合同

　　在看好房子后，就要进入到合同签订的环节，在这个过程中是一定要谨慎再谨慎，一些细节上的事项要注意好。签订合同后是需要缴纳定金的，要知道定金的缴纳也不是小事，要根据情况来判定，一般都是按照5%来计算，交易的时候要多留个心眼，以免出现其他问题，影响到自我效益。

　　3、进行赎楼

　　赎楼是整个二手房买卖中比较重要的环节，根据不同地区会有不同的赎楼方式，面临的风险也是各有不同的。赎楼的方式很多，可以选择业主担保，也可以选择银行按揭，不过一般都是需要买家先提供楼的，这样才能够保障交易的正常进行。

　　4、资金监管

　　除了产权问题，大家比较关心的应该就是资金监管了，现在基本上都是按照体系和规则进行，风险相对来说是比较小的。不过为了更好地保障自我效益，一般来说资金还是采用托管的方式，由银行来监管，可以先签订一份监管协议，将条目罗列清楚，等到交易成功后再进行交易。

　　5、买卖合同

　　最后完成二手房的交易一个买卖合同也是必须的，保障双方的交易安全，需要将合同中的内容描述清楚，做好最后的签订。基本上这些都是在实际交易的时候要考虑清楚的，避免风险的出现。

　　对住户们来说需要先考虑清楚，根据不同的情况来区分。二手房的交易事项是比较多的，要严格按照正规的渠道和交易程序进行，以免出现后期的其他问题，影响到自己的居住。

　　6、违约责任

　　先说好，先明后不争。

　　对买家来说：

　　首期款不能及时给怎么办？贷款下不来怎么办？违约金该怎么算？

　　对卖家来说：

　　无法解压怎么办？租户不愿意迁走怎么办？房子内部设施遭到破坏怎么办？

　　这些很多细节问题，都要在合同中约定说明，并且要讲清楚违约责任，赔偿标准，减少生活风险。

　　【二手房交易流程】

　　01

　　房产解押流程

　　银行预约→到银行申请提前还款→银行结清→送至房管局注销→取件

　　Tip：解除抵押权是指：原抵押于银行的产权，现将所借款项一次性还清之后，由银行送交易所解除原抵押关系的程序。

　　1、解押时长

　　5-15个工作日（具体看各个银行）

　　2、材料准备

　　卖方提供材料：借款人本人到场、本人身份证、借款合同、银行卡，还款资金。

　　3、各银行解押指南

　　需预约银行：中行、工行、农行、交行（可关注各家银行公众号进行了解）

　　02

　　产权评估流程

　　联系评估公司→评估公司到物业处拍照→出报告→评估公司将报告送至银行及总部

　　产权评估注意事项

　　（1）签单前后请提前确认评估费用

　　（2）根据自身条件，可以预先和评估方或中介选择合适的贷款银行、确认房屋的评估价格、确定贷款金额

　　（3）一般5个工作日左右出报告

　　（4）评估公司会直接送至银行

　　03

　　过户缴费流程

　　确认过户时间及材料→到市房地产交易中心签字过户→取号→过户缴税→领取取件单→取件

　　过户缴费注意事项

　　（1）一般中介方会要求佣金、评估费要收齐才可过户；看能不能协商留一部分资金作为后续流程的保障金。

　　（2）买卖双方的交易材料（买卖双方均需到场）

　　Tip：卖方需要带夫妻双方的身份证、结婚证（单身不用）、户口本、产权证（无原件需带银行盖章的复印件）；买方需要夫妻双方的身份证、结婚证（单身不用）、户口本、资金。

　　卖方

　　婚前财产，产权人持夫妻双方证件一人到场即可；

　　婚后需夫妻双方到场；

　　公证的受托人到场；

　　未婚的一人到场；

　　外籍一人到场；

　　产权是未成年小孩，父母一方持家庭材料到场即可；

　　买方

　　产权做一人，新产权人持夫妻双方材料一人到场；

　　产权做二人，需二人持证件到场；

　　（3）看清楚网签合同的条款再签字确认；

　　（4）当日缴税，可刷储蓄卡或者信用卡（单笔税费刷卡不得超过五万），也可用让地税打单到银行对公窗口缴交（需在取件前三个工作日缴交完毕）

　　（5）最好贷款银行到场配合签贷或过户完到银行签贷，最好同步办理；

　　（6）索取取件日期并跟踪后续贷款情况。

　　04

　　签贷款流程

　　与银行预约签贷时间地点→签贷→跟进审批进展→取件前确认贷款审批

　　签贷款的重点

　　（1）新产权证取件后办理签贷手续（公积金或组合贷）；过户当天办理签贷手续（商业贷）

　　Tip：公积金贷款正常流程要先过户，等新产权证下来后才能去签贷款。待银行审批（5个工作左右）完后会移交公积金审批中心（一个月左右）。

　　（2）收入证明：公积金缴交额的4.5-5倍

　　（3）到场人员：签贷款借款人已婚的夫妻双方到场面签，不能委托；如有担保人，担保人夫妻双方到场；如有共同借款人，共同借款人夫妻到场；

　　05

　　领证流程

　　确认领证时间→领取产权证→核对产权证信息

　　（1）领证件当日缴非税（包含交易手续费、权属登记费、土地出让金）；

　　（2）到场人：产权人到场；若产权人不能到场，则需代理人持本人以及产权人身份证原件到场领证（两张身份证需复印在一张纸上）

　　06

　　抵押放款流程

　　将产权证编号发给银行做抵押合同→与银行确认抵押时间→到市政办理抵押手续→银行放款

　　（1）取件前与银行预约抵押时间

　　（2）抵押登记后十个工作日内可放款（若是非住宅或抵押贷款的，需推迟三个工作日左右）

　　（3）到场人：借款人夫妻双方持证件原件到场；

　　07

　　物业交接流程

　　银行放款→双方到物业办理交接→签订物业交接单

　　（1）卖方缴清所欠水电费、取消一卡通代扣；

　　（2）办理房屋交接手续并签订《房屋交接声明》

　　（3）凭物业交接单七日内办理水、电、煤气过户

　　各环节交易时限

　　（1）解押注销：1个工作日（为一手产权）5个工作日（ 为二手产权），加急2个工作日

　　（2）二手交易：7个工作日，加急5个工作日

　　（3）抵押登记：10个工作日，加急3—4个工作日

　　（4）继承需换证：10个工作日配图+12个工作日换证

　　（5）赠与换证：7个工作日

　　（6）纯公积金贷款：整笔交易完成约为送件材料齐全后的两个半月至三个月；走公积金贷款担保（按资料齐全算起），整笔交易完成约两个月左右；

　　（7）公积金、商业组合贷：整笔交易完成约为送件材料齐全后的三个半月至四个半月；走公积金贷款担保（按资料齐全算起），整笔交易完成约为两个半月左右。

　　Tip：

　　1、以上除了合同签贷款不能办理公证委托外，其他环节可以公证委托他人办理；

　　2、涉及公告期的过户不能加急

　　3、以上时间仅供参考，具体时间随着各部门政策变化有所变动，以实际成交情况为准。

　　看了以后，是不是觉得二手房交易很麻烦。如果我们费力一些，买到了适合自己的二手房，麻烦一些又怕啥呢？