官方解读！厦门商业办公项目土地用途/建筑功能变更

　　

　　为深入推进供给侧结构性改革，加快化解我市商业办公用房库存，推动城市更新发展，优化城市规划功能，完善配套服务水平，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，补齐民生短板，激发片区活力，近日厦门市自然资源与规划局出台《厦门市商业办公项目土地用途变更和建筑功能临时变更管理暂行办法》（下文简称《办法》）。

　　针对《办法》中的主要内容，厦门土地房产研究中心专门进行了相关解读，为读者解惑。

　　※一、适用范围

　　《办法》适用于本市已批国有建设用地中含有商业、办公用途的项目，商业、办公部分的土地用途变更和建筑功能临时变更的审批管理。

　　Tips

　　● 办公项目应在2017年12月30日《厦门市人民政府办公厅转发市国土房产局等五部门关于进一步加强办公类建设项目管理若干意见的通知》（厦府办〔2017〕234号）之前取得工程规划许可。

　　● 若同一块地中除商业、办公用途外还包含了其他用途，则其他用途项目不能适用本《办法》进行项目变更。如：甲拥有一块包含了办公、商业、酒店用途的用地，如果甲要申请土地用途变更，那么只能变更地块中的办公、商业项目部分，酒店项目部分不能进行变更。

　　※二、变更后用途

　　变更方式分为土地用途变更和建筑功能临时变更两种，不同方式变更后的用途（或功能）不一样。

　　申请土地用途变更，土地用途可在一级类商服用地项下的二级类之间转换，也可变更为教育、科研、医疗、养老、文化、体育等公共管理与公共服务类用途。

　　Tips

　　商服用地项下的二级类包括零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、娱乐用地和其他商服用地。

　　申请建筑功能临时变更，有效期为5年，不得超过批准的土地使用年限。采用此方式，项目须符合省级以上政府和政府部门发布的相关产业用地政策规定的产业、行业，以及市政府确定的补民生短板项目和引导类产业项目。

　　Tips

　　相较于土地用途变更，建筑功能临时变更侧重于补齐民生短板。

　　※三、申请条件

　　申请土地用途变更和建筑功能临时变更都应符合申请人与土地使用权人一致、征求利害关系人意见、独立空间申请、满足建筑结构和消防安全要求、暂停或取消预售许可等五个条件。

　　除此之外，申请土地用途变更还应符合下列条件：

　　1.变更内容符合控制性详细规划;

　　2.申请时点剩余土地使用年期不少于8年;

　　3.土地设定抵押权的，应取得抵押权人同意用途变更的书面意见。

　　申请建筑功能临时变更还应符合下列条件：

　　1.项目已竣工验收;

　　2.土地使用年限未到期;

　　3.已取得行业主管部门书面同意意见。

　　同时，有下列情形之一的项目不予批准土地用途变更或建筑功能临时变更：

　　1.应依法征收或收回国有建设用地使用权的。

　　2.申请人处于人民法院认定“失信被执行人”期间内的。

　　3.已纳入政府收储计划范围的用地。

　　4.原用地按总部办公政策供地的。

　　5.存在其他依法不予变更的情形。

　　※四、办理程序

　　申请土地用途变更的，应报市政府批准同意后方可实施，办理程序如下：

　　申请建筑功能临时变更的，原则上由项目所在区政府批准。但若存在下列情况，则需报市政府同意后方可实施：

　　1.原用地以划拨或限制性出让方式供地的。

　　2.变更为文化创意类产业项目的。

　　3.变更为含有居住功能的养老、医疗类项目的（“含有居住功能”指分隔单元计容建筑面积小于等于300平方米，独立设置卫生间等设施）。

　　4.变更为市政府确定的引导类产业项目的。

　　办理程序如下：

　　Tips

　　● 申请时尚未按约定完成税收等承诺的，可按本办法规定办理相关手续，但应当在重新签订的土地出让合同之补充合同或监管协议中约定，土地使用权人须继续履行相关责任义务。

　　● 在《办法》施行前已存在擅自改变使用功能、建筑结构的，可按本办法规定办理相关手续，但在正式批准变更前，项目属地区政府应已对擅自改变使用功能、建筑结构行为进行相应处置。

　　● 申请时暂停预售的，土地用途变更批准后，申请人应到住房管理部门申请办理商品房预售许可变更。

　　※五、地价计收原则

　　（一）土地用途变更

　　1.对于招拍挂出让项目，对评估出的新用途土地价格采取与该区域最近一年相同土地级别公开出让的最高成交价格进行对比，取其高的价格;对评估出的旧用途土地价格采取与其原成交价进行对比，取其低的价格，以二者的差价拟定应补交的土地价款。前者价格低于或等于后者价格，互不结算土地价款。

　　2.对于协议出让（限制性出让）、划拨项目，对评估出的新用途土地价格与该区域最近一年相同土地级别公开出让的最高成交价格进行对比，取其高的价格;对旧用途土地价格取旧用途土地使用权价格，以二者的差价拟定应补交的土地价款。前者价格低于或等于后者价格，互不结算土地价款。

　　3.市场评估价、成交价、土地使用权价格均需结合土地剩余年限修正。

　　举例：

　　假设1宗2010年通过招拍挂出让的集美区商业办公用地进行土地用途变更，变更为养老设施用地。地块建筑面积为30000平方米，成交楼面价结合土地剩余年限修正后为2420元/平方米。该宗地若作为商业办公用地当前剩余年限的评估价为3800元/平方米，若作为养老设施用地当前剩余年限的评估价为1500元/平方米，近一年该区域出让1宗养老设施用地，成交楼面价结合该变更项目剩余年限修正后为1610元/平方米。

　　取新用途（养老）最高价格1610元/平方米和旧用途（办公）最低价格2420元/平方米计算差价，由于1610元/平方米《2420元/平方米，因此无需补交土地价款。

　　（二）建筑功能临时变更

　　按新旧建筑功能对应土地用途的基准地价修正值差额的1.2倍缴交土地年租金，若新建筑功能对应的基准地价修正值小于或等于旧建筑功能对应的基准地价修正值，则互不结算。

　　※六、变更后的规划建设要求

　　※七、全链条监管

　　《办法》规定，属于地区政府及相关职能部门，应该依靠职责加强对变更项目的全链条监管，严格按土地出让合同（含补充合同）、建筑功能临时变更合同、监管协议等实施监管，对发现的违法违规违约行为依法进行处置，并按规定纳入社会信用体系监管。

　　此外还有以下几点需要特别强调：

　　1.未经批准不得擅自改变用途或建筑功能，不得擅自改变原建筑结构、高度、增加建筑面积、拆除重建等。

　　2.土地用途变更的，变更部分的建筑面积须按用途类型分别办理整体产权、整体抵押、整体转让。

　　3.建筑功能临时变更的，不改变原用地性质、土地使用年限和原土地房屋权属关系，不办理建筑功能变更登记，不得转让;需要征收或收储的，仍按原土地用途、建筑面积和建筑功能给予补偿。

　　4.项目不再按变更后用途使用的，土地使用权人应当按原土地用途和规划条件使用项目宗地及附属建构筑物，须在6个月内将建筑结构、消防安全等恢复为满足原土地用途和规划条件的国家有关规范要求。

　　（读地）