住建部发文叫停大拆大建 厦门城中村未来还拆吗？

　　刚刚，重磅消息传来！

　　住建部发文，严控大拆大建！

　　8月10日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》（下文简称《通知》），从坚持划定底线，防止城市更新变形走样;坚持应留尽留，全力保持城市记忆;坚持量力而行，稳妥推进改造提升三方面提出11条城市更新实践要求。

　　实施城市更新行动作为党的十九届五中全会作出的重要决策部署，已经写入国家“十四五”规划纲要，它是完善城市空间结构和功能布局的重要举措。

　　但近期以来，各地在推动城市更新过程中，出现一些继续沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利的现象，有些地方出现随意拆除老建筑、征迁居民等乱象，产生新的城市问题。

　　为积极稳妥实施城市更新行动，住建部发布了上述通知。该通知的发布，意味着旧改将告别急风暴雨般的大拆大建，走向和风细雨般的城市更新。

　　可以预见，在意见稿的指引下，未来将实行以城市居民的真正需求为导向的城市更新模式。

　　01

　　严控大拆大建 不大规模拆城中村

　　《通知》明确，要严格控制大规模拆除、新增建筑，严格控制大规模搬迁居民，确保住房租赁市场供需平稳。

　　《通知》规定，除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

　　在严控大规模搬迁方面，《通知》明确要尊重居民安置意愿，鼓励以就地安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

　　此外，《通知》还提出严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。

　　02

　　房租年涨幅不超5%

　　值得关注的是，此次意见稿兼顾到了新市民、低收入群体的租住问题。

　　意见稿强调，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难;

　　同步做好中低价位、中小户型长期租赁住房建设，并明确住房租金年度涨幅不超过5%。

　　03

　　鼓励渐进式更新和微改造

　　与大拆大建相反，《通知》鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，提倡分类审慎处置既有建筑;积极拓展公共空间、公园绿地，保持适宜密度，提高城市宜居度。

　　另外，《通知》还提出在城市更新时间中要探索可持续更新模式，不沿用过度房地产化的开发建设方式，片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式。

　　《通知》要求，督促对正在建设和已批待建的城市更新项目进行再评估，重新完善城市更新试点工作方案，对涉及推倒重来、大拆大建的要彻底整改。

　　通知原文：

　　关于在实施城市更新行动中

　　防止大拆大建问题的通知

　　（征求意见稿）

　　实施城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重要决策部署，是国家“十四五”规划纲要明确的重大工程项目。实施城市更新行动，要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能，增强城市活力。近期，各地积极推动实施城市更新行动，但在推进过程中，出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利的倾向，有些地方出现随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本，产生新的城市问题。为积极稳妥实施城市更新行动，现提出以下要求：

　　一、坚持划定底线，防止城市更新变形走样

　　（一）严格控制大规模拆除。除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，提倡分类审慎处置既有建筑。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的房屋可以拆除外，其他既有建筑应以保留修缮加固为主，改善设施设备和提高节能水平，充分利用存量资源。对拟拆除的建筑，应加强评估论证，公开征求意见，严格遵守相关规定并履行报批程序。

　　（二）严格控制大规模增建。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增建设规模，不突破老城区原有密度强度，不增加资源环境承载压力。严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。在确保安全的前提下，允许适当增加建筑面积用于住房成套化改造、建设保障性租赁住房、完善公共服务设施和基础设施等。鼓励探索区域规模统筹，加强过密地区功能疏解，积极拓展公共空间、公园绿地，保持适宜密度，提高城市宜居度。

　　（三）严格控制大规模搬迁。不大规模、强制性搬迁居民，改变社会人口结构，割断人、地和文化的关系。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。践行美好环境与幸福生活共同缔造理念，同步推动城市更新与社区治理，鼓励房屋所有者、使用人参与城市更新，形成共建共治共享的氛围，维护社会和谐稳定。

　　（四）确保住房租赁市场供需平稳。不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难。鼓励稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好中低价位、中小户型长期租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，住房租金年度涨幅不超过5%。

　　二、坚持应留尽留，全力保持城市记忆

　　（五）保留利用既有建筑。不随意拆除、迁移历史建筑和具有保护价值的老建筑，不脱管失修、修而不用、随意闲置。对拟实施城市更新的区域，要开展调查评估，梳理评测既有建筑状况，明确应保留保护的建筑清单，未开展调查评估、未完成历史文化街区划定和历史建筑确定专项工作的区域，不应实施城市更新。支持在不变更土地使用性质和权属、不降低消防等安全水平的条件下，加强老厂房等老建筑改造、修缮和利用。

　　（六）保持老城格局尺度。不破坏传统格局和街巷肌理，不随意拉直拓宽道路，禁止修大马路、建大广场。鼓励采用绣花功夫，对旧居住区、旧厂区、旧商业区等进行修补、织补式更新，合理控制建筑高度，最大限度保留老城区具有特色的空间格局和肌理。

　　（七）延续城市特色风貌。不破坏地形地貌，不伐移老树和有地方特征的现有树木，不挖山填湖，不随意改变或侵占河湖水系，不随意改建具有历史价值的公园，不随意改老地名，杜绝“贪大、媚洋、求怪”乱象，严禁建筑抄袭、模仿、山寨行为。坚持低影响的更新建设模式，保持老城区自然山水环境，保护古井、古树、古桥等历史遗存，鼓励采用当地建筑材料和形式，建设体现地域特征、民族特色和时代风貌的城市建筑，加强城市生态修复，留白增绿，保留城市特有的地域环境、文化特色、建筑风格等“基因”。

　　三、坚持量力而行，稳妥推进改造提升

　　（八）加强统筹谋划。不忽视地方实际和居民意愿，头痛医头、脚痛医脚，运动式、盲目实施城市更新。要加强工作统筹，坚持城市体检评估先行，因地制宜、分类施策，合理确定城市更新重点，划定城市更新单元，与相关规划充分衔接，科学编制城市更新规划和计划，建立项目库，明确实施时序，探索适用于存量更新的规划、土地、财政、金融等政策，完善审批流程和标准规范，拓宽融资渠道，防范债务风险，量力而行、精准施策、久久为功。

　　（九）探索可持续更新模式。不沿用过度房地产化的开发建设方式，片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式，政府注重协调各类存量资源，加大财政支持力度，吸引社会专业企业参与运营，以长期运营收入平衡改造投入，鼓励现有资源所有者、居民出资参与微改造。支持项目策划、规划设计、建设运营一体化推进，鼓励功能混合和用途兼容，推行混合用地类型，采用疏解、腾挪、置换、租赁等方式，发展新业态、新场景、新功能。

　　（十）加快补足功能短板。不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脱离实际、劳民伤财的政绩工程和形象工程。以补短板、惠民生为更新重点，聚焦居民急难愁盼的问题诉求，鼓励腾退出的空间资源优先用于建设公共服务设施、市政基础设施、防灾安全设施、防洪排涝设施、公共绿地、公共活动场地等，完善城市功能。鼓励建设完整居住社区，完善社区配套设施，拓展共享办公、公共教室、公共食堂等社区服务，营造无障碍环境，建设全龄友好型社区。

　　（十一）提高城市安全韧性。不重地上轻地下，不过度景观化、亮化，增加城市安全风险。开展城市市政基础设施摸底调查，排查整治安全隐患，推动地面设施和地下市政基础设施更新改造统一谋划、协同建设。在城市绿化和环境营造中，鼓励近自然、本地化、易维护、可持续的生态建设方式，优化竖向空间，加强蓝绿灰一体化海绵城市建设。

　　各地要不断加强实践总结，不断完善制度机制政策，试点探索推进城市更新，加强对各市（县）工作的监督指导，督促对正在建设和已批待建的城市更新项目进行再评估，重新完善城市更新试点工作方案，对涉及推倒重来、大拆大建的要彻底整改。我部将定期对城市更新行动情况进行调研指导，及时研究协调解决难点问题，积极推动出台相关政策，推动实施城市更新行动。

　　04

　　厦门旧改进行时

　　这两年，厦门城市更新行动进展迅猛，城中村拆迁、老旧小区改造比比皆是。尤其是岛内城中村，正被大量拆除。

　　以湖里东部旧村改造为例，从2019年初正式启动以来，两年多时间已完成32个自然社整村签约，26个自然社整村拆除。共拆除面积785万平，完成全部900多万平的85%。其中，高林-金林、湖里体育公园、湖边水库东、五缘湾营运中心二期，4个片区已完成100%拆除。

　　去年，厦门最大范围的老旧城区改造项目——湖滨片区改造提升项目正式启动。改造提升范围约30公顷，涉及单位、居民住户5000多户。经过近一年的推进，片区于今年五一期间正式开始拆除。

　　老旧小区改造上，截至去年底，厦门已累计完成456个老旧小区改造，涉及房屋1349栋、建筑面积约322万平方米，惠及居民40681户。

　　而根据厦门市城乡建设品质提升工作要求，今年厦门还计划再完成2.5万户老旧小区改造任务，包括槟榔东里、槟榔西里、振兴新村等小区都在计划竣工项目之列。

　　需要提醒的是，此次住建部发文，并不是叫停拆迁改造，而是叫停大拆大建，因此并不会给厦门的拆迁按下“暂停键”，城市更新依然是十四五规划的重点项目工程。但影响也不能忽视，此后的拆迁比重可能会有所降低。